Визначення розміру застави по позичці Основи та методика


НазваВизначення розміру застави по позичці Основи та методика
Дата конвертації12.03.2013
Розмір445 b.
ТипПрезентации


  • Визначення розміру застави по позичці

  • Основи та методика

  • Ребекка Холтер

  • Спілка Німецьких іпотечних банків (vdp)

  • Київ, 1-го червня 2006 р.






Види вартості

  • Стандартна (середня) вартість

  • Вартість, що визначається на основі сплати податку

  • Страхова вартість

  • Реальна ринкова вартість

  • Ринкова вартість

  • Покупна ціна

  • Розмір застави по позичці



Визначення вартості

  • Ринкова вартість (“Blue Book”, TEGoVA)

  • Ринкова вартість це ціна, за якою можна продати землю або будинки на підставі приватного контракту між добровільним продавцем та незалежним, тобто не пов'язаним ніякими особистими інтересами покупцем (анг. arm´s-length buyer), на день оцінки, при цьому припускається, що виставлена на продаж власність виставляється відкрито на ринок і що ринкові умови забезпечують законне користування цією власністю, а також передбачено достатньо часу, з врахуванням природи власності, для проведення відповідних переговорів для обговорювання умов продажу.



Визначення вартості

  • Покупна ціна

  • Ціна є продуктом індивідуальної домовленості. Вона визначається наступними факторами:

  • примусовим продажем з торгів

  • купівельною спроможністю

  • особливими умовами оплати

  • приватними стосунками

  • субсидіями

  •  вартість ≠ ціна



Визначення вартості

  • Розмір застави по позичці

  • Розмір застави по позичці (нім. “Beleihungswert”) не повинен перевищувати вартість, що була визначена відповідно до обережної оцінки з метою продажу нерухомості та з врахуванням довгострокових та постійних характеристик об'єкта продажу, звичайних умов регіонального ринка, а також умов його використання на час продажу або будь-якогось іншого використання у майбутньому.









Розмір застави по позичці відповідає інтересам позичальника

  • Розмір застави по позичці відповідає інтересам позичальника

  • Розмір застави по позичці головним чином визначає якість резервного капіталу для покриття вимог (захист вкладника)

  • Відповідно до положень Федерального закону про заставу (PfandBG) Німецька база даних учасників інвестиційної діяльності CRD (Central Registration Depository) теж використовує розмір застави по позичці





  • Принцип

  • Методи оцінки мають враховувати вимоги ринків, а не навпаки



Головні принципи методики

  • Розмір застави по позичці ≠ Ринкова ціна, реальна ринкова вартість

  • = Оцінка потенціалу кредитного забезпечення даного об'єкту нерухомості

  • = Вихідний контролюючий параметр банку для визначення міри ризику забезпеченого заставою капіталу



Яким чином можна “правильно” визначити розмір застави по позичці?

  • Для цього необхідні:

  • Інформація про ринок, а також коливання цін на ньому, структури ризиків та різні статистичні данні

  • Сукупність:

  • емпіричних даних (передісторію)

  • актуальних значень (ринкову ціну)

  • та екстраполяції на майбутнє (аналізи, прогнози тощо)





  • Метод порівняння вартостей  стандартизовані житлові об'єкти  земельні ділянки

  • Метод реальної вартості  об'єкти комунальної власності  приватні промислові об'єкти  спеціальні об'єкти нерухомості

  • Метод визначення вартості по доходу  об'єкти промислової нерухомості  промислове житлове будівництво



  • Витрати по відновленню (поточні витрати на будівельні роботи на одиницю або об'єм)

  • + додаткові витрати на будівельні роботи (максимум 20%)

  • - технічна або економічна амортизація

  • + зовнішні будівлі (максимум 5%)

  • - знижка на забезпечення (мінімум 10%)

  • + вартість землі

  • = реальна вартість



Метод визначення вартості по доходу

  • Орендна плата без врахування комунальних послуг  постійні надходження  з врахуванням можливості використання третіми особами

  • Експлуатаційні витрати  фактична сума  мінімальні відрахування: 15 %

  • Ставка відсотка капіталізації  постійний відсоток  в залежності від виду об'єкта  мінімальна капіталізація, що задається контрольними органами



Метод визначення вартості по доходу

  • Ринкова вартість

  • Відсоткова ставка повинна враховувати фактичні, існуючі умови на ринку, відображати ризик нерухомості та приймати до уваги потенціал розвитку



Метод визначення вартості по доходу

  • Орендна плата без врахування комунальних послуг

  • - Експлуатаційні витрати (мінімум 15%)

  • - Нарахування на вартість землі (вартість землі * відсоток капіталізації)

  • = чистий прибуток

  • * Коефіцієнт (відсоткова ставка капіталізації, залишковий термін служби)

  • + вартість землі

  • = капіталізований прибуток





ПРИКЛАДИ











Міжнародне визнання

  • Світовий Банк (Дослідження “Огляд світового ринку нерухомості - 1985-1994 р.р. (The 1985 to 1994 Global Real Estate Cycle: An Overview)

  • У різних країнах спостерігаються різні коливання на ринках нерухомості

  • Німецький ринок нерухомості відносно стабільний завдяки довгостроковим фінансовим можливостям та пов'язаним з цим нормуванням



Міжнародне визнання

  • Європейський Центральний банк (дослідження “Ціни на нерухомість та банківська стабільність 04/2000” (Asset Prices and Banking Stability 04/2000)

  • “Використання ринкової вартості при визначенні величини відповідного коефіцієнта забезпечення LTV (loan-to-value ratio), - тобто співвідношення між сумою кредиту та забезпеченням застави, - може спричинити підвищення ризику для іпотечних позикодавців незважаючи на тенденцію зниження цін.





Державний контроль над банками

  • Basel II: для промислових об'єктів нерухомості при використанні концепції розміру застави по позичці (стандартний підхід) ризик складає 50%

  • Відповідно до Директиви ЕС “Capital Requirement Directive” розмір застави по позичці та ринкова вартість вважаються “вартістю забезпечення” (нім. “Wert der Sicherheit“

  • У Німеччині: 50% ризику для промислових об'єктів нерухомості у випадку, коли частка позички складає 50% від ринкової вартості та 60% від розміру застави по позичці



Ребекка Холтер

  • Ребекка Холтер

  • Оцінка нерухомості

  • Спілка Німецьких іпотечних банків (vdp)

  • Association of German Pfandbrief Banks

  • Georgenstraße 21

  • 10117 Berlin

  • телефон +49 30 20915-430

  • факс +49 30 20915-519

  • E-Mail: holter@pfandbrief.de

  • Інтернет: www.pfandbrief.de

  • Поштова адреса:

  • поштова скринька 64 01 36

  • 10047 Берлін



Схожі:

Визначення розміру застави по позичці Основи та методика iconДля визначення розміру надпису служить висота строкової бук­ви. Початкова буква або цифра робиться на 1/3 вище величини стро­кової букви
Для визначення розміру надпису служить висота строкової бук­ви. Початкова буква або цифра робиться на 1/3 вище величини стро­кової...
Визначення розміру застави по позичці Основи та методика icon1. Методика применения вебинаров в учебном процессе.(теория, методика, технология) Методика применения вебинаров в учебном процессе.(теория, методика, технология)
Организационные вебинары, связанные с учебными и образовательными проектами (проектная деятельность преподавателей, студентов школьников...
Визначення розміру застави по позичці Основи та методика icon1. Методика применения вебинаров в учебном процессе.(теория, методика, технология) Методика применения вебинаров в учебном процессе.(теория, методика, технология)
Организационные вебинары, связанные с учебными и образовательными проектами (проектная деятельность преподавателей, студентов школьников...
Визначення розміру застави по позичці Основи та методика iconРозвивати уміння працювати з нормативними документами, логічно аналізувати їх
Дати знання студентам про предмет І зміст навчальної дисципліни " Методика трудового навчання ", її методологічні основи, сучасні...
Визначення розміру застави по позичці Основи та методика iconМетодика навчання української мови в початковій школі Методика вивчення

Визначення розміру застави по позичці Основи та методика iconМетодика навчання української мови в початковій школі Методика вивчення розділу “мова І мовлення”

Визначення розміру застави по позичці Основи та методика iconРозрахунок розміру диференційованого збору проводиться шляхом зважування базової річної ставки збору за ступенем ризику
Відповідно до статті 22 Закону України "Про систему гарантування вкладів фізичних осіб" Фонд має право встановлювати порядок розрахунку...
Визначення розміру застави по позичці Основи та методика iconМетодика навчання української мови в початковій школі Методика вивчення
Розвиток мовленнєвого (фонематичного) слуху і кінестетичних (мовнорухових, або артикуляційних) відчуттів і уявлень
Визначення розміру застави по позичці Основи та методика iconОснови розрахунку допуску в оптичних системах. Основи розрахунку допуску в оптичних системах
Визначення допустимих відхилень конструктивних параметрів оптичних систем є необхідним етапом проектування, без якого неможливі випуск...
Визначення розміру застави по позичці Основи та методика iconЛ1 Основи метрології
Державний стандарт України дсту 2681-94 "Метрологія. Терміни та визначення" визначає метрологію як науку про вимірювання

Додайте кнопку на своєму сайті:
dok.znaimo.com.ua


База даних захищена авторським правом ©dok.znaimo.com.ua 2013
звернутися до адміністрації
dok.znaimo.com.ua
Головна сторінка